Льготной ипотеке добавят очередные 95 млрд рублей. Правда, вряд ли цены на квартиры из-за этого станут меньше. Скорее деньги обогатят банкиров, чтобы их доходы не пострадали из-за роста ключевой ставки. Что до коллапса на рынке недвижимости, то он, похоже, уже давно никого не волнует.
Как заявляется, 95 млрд рублей необходимы для поддержки льготных ипотечных программ. 46 млрд будет направлено на поддержание «Семейной ипотеки», 41 млрд – на «Льготную ипотеку» и ещё около 8 млрд – на «Дальневосточную ипотеку». За кадром остаётся то, что, по сути, речь идёт о поддержке банков, участвующих в выдаче ипотеки с госсубсидиями. «У застройщиков были соответствующие соглашения с правительством, банками, что определённая часть процента должна быть компенсирована за счёт субсидирования из федерального бюджета. И так как ключевая ставка увеличилась, проценты по кредитам тоже выросли», – пояснил председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. То есть расходы банков выросли, и они хотят компенсировать их за счёт бюджета.
Начиная с 2020 года льготная ипотека с госсубсидиями является единственным драйвером на рынке недвижимости. По оценкам, до 40–50% всех совершаемых сделок по покупке квартир происходит на условиях льготной ипотеки. При этом постоянное пролонгирование субсидированной ипотеки ни к чему хорошему не ведёт. Непрекращающийся рост цен, затоваривание рынка и снижение доступности жилья – всё это стало следствием действия ипотеки с госсубсидиями.
Квадратные метры прибыли
Зато госсубсидии стали источником сверхприбылей для банкиров и девелоперов. Неудивительно, что глава Минстроя Ирек Файзуллин и его шеф вице-премьер Марат Хуснуллин так настойчиво продвигают продолжение программы льготной ипотеки. «Льготная ипотека – это инструмент. Но этот инструмент – кувалда, которую используют для добывания лёгких денег. Она несёт разрушительный эффект», – констатирует вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.
«Ипотечная кувалда» выручает банкиров уже не первый год. Так, в кризисном 2022 году, когда банковский сектор должен был показать убытки, он смог заработать 203 млрд рублей. Значимой статьёй доходов кредитных организаций явилось именно ипотечное кредитование. В этом году банкиры нарастили обороты. По подсчётам ЦБ, по итогам 2023 года банкиры ожидают рекордную прибыль – 2,4 трлн рублей. Заработать столько банкам удавалось только ещё один раз, в 2021 году – как раз когда произошёл расцвет льготной ипотеки с госсубсидиями.
За первые восемь месяцев этого года портфель ипотечных кредитов увеличился на 16%. При этом, по оценкам ВТБ, в октябре – декабре доля льготных программ в общем объёме выдач ипотеки на рынке достигнет 60%. Неудивительно, что при таком раскладе сворачивание госфинансирования обсуждается разве что на уровне экспертных дискуссий. Даже в ЦБ воздерживаются от резких формулировок. Как отмечала в середине октября глава регулятора Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Госдумы, на рынке наблюдается всего лишь «ряд дисбалансов». Это не помешало отгрузить банкирам очередные десятки миллиардов из бюджета. Учитывая, что до июля 2024 года льготная ипотека точно будет существовать, можно предположить, что эти ассигнования станут далеко не последними.
Кому – льготы, кому – кабала
Одной из главных целей запуска ипотеки с госсубсидией изначально провозглашалось повышение доступности жилья. В госкорпорации «ДОМ.РФ» и сегодня не забывают подчеркнуть, что «за время действия программ жилищные условия улучшили более 2,1 млн семей». Только вот о каких улучшениях идёт речь?
В октябре на столичном рынке 54% сделок пришлось на малогабаритные квартиры, констатировали в Управлении Росреестра по Москве. То есть речь идёт в лучшем случае о покупке студии, да ещё и в кредит. Ничего себе доступное улучшение жилищных условий!
«Особенность, которую мы увидели, – больший объём в сегменте продаж и покупок составляют студии и однокомнатные квартиры. Эта тенденция не меняется», – отмечает помощник руководителя столичного Управления Росреестра Дарья Кудинова. При этом цены на студии до 38 квадратных метров в Москве только с июля по октябрь выросли с 298 тыс. рублей до 373 тыс. за «квадрат».
Сегодня малогабаритные квартиры, подсчитали эксперты из «НДВ Супермаркет недвижимости», на рынке Старой Москвы составляют 62% от всех предложений новостроек. Показательно, что в 2020 году, то есть ещё до того, как рынок стал жить исключительно за счёт ипотеки с госсубсидиями, доля таких квартир была всего 46%. Уже само наличие такой тенденции – яркая иллюстрация того, что льготная ипотека оказалась выгодной прежде всего для застройщиков и банкиров. Улучшением жилищных условий граждан во всех этих льготных программах не пахло изначально.
Неудивительно, что многие аналитики рынка уже сравнивают сегодняшние «человейники» с хрущёвскими пятиэтажками. «Современные небоскрёбы – это те же хрущёвки, только поставленные на бок, наполненные квартирами-студиями. В каком-то смысле сегодняшние российские девелоперы продолжают «выполнять» жилищную программу Никиты Хрущёва. И в конечном итоге это может стать ударом по демографии России», – считает Андрей Бриль.
Тут есть небольшое «но»: в пресловутые хрущёвки многие люди в те времена переезжали из бараков. Потому кажущиеся сегодня маленькими и неудобными квартиры в пятиэтажках для своего времени объективно стали улучшением жилищных условий. К тому же брать кабальные банковские кредиты для получения квартиры в хрущёвке было не надо. Нынешние же студии сегодня гражданам достаются втридорога, а выплачивать кредит придётся зачастую до пенсии.
Конкретно
Беда льготной ипотеки ещё и в том, что на сегодня это, по сути, единственный инструмент что для девелоперов, что для банкиров, что для покупателей квартир. Государство фактически не является игроком на рынке недвижимости. А ведь в своё время много говорилось о том, что задачей госкорпорации «ДОМ.РФ» станет в том числе строительство арендного жилья. В итоге в какой-то масштабный проект это так и не вылилось.
Строительство ведомственного жилья, как это было в советские времена, сегодня тоже не ведётся. В лучшем случае компания может предложить своим сотрудникам всё тот же ипотечный кредит с какими-нибудь символическими льготами. Потому вполне логично было бы рассмотреть возможность возврата к строительству государственного жилья. Наверняка нашлось бы немало желающих улучшить свои жилищные условия, но при этом не приобретать квартиру в собственность, а жить по договору социального найма.
Судите сами: по словам премьер-министра Михаила Мишустина, за всё время действия льготных программ ипотечного кредитования было выдано более 2 млн кредитов на сумму свыше 8,5 трлн рублей. Если взять данные «ДОМ.РФ», базирующиеся на проектных декларациях, предоставленных застройщиками, в Москве при средней себестоимости «квадрата» 145 тыс. рублей на эти деньги можно было бы возвести 58 млн квадратных метров жилья! Для сравнения: по итогам прошлого года ввод многоквартирных домов составил 45,5 млн квадратных метров. Если бы половину этого объёма построили на деньги, потраченные на льготную ипотеку, то ещё осталось бы и на строительство детских садов, школ, парковок и прочей необходимой социальной инфраструктуры.
Более того, появление государства в качестве полноценного игрока заставило бы и коммерческий сектор строить по-другому: ведь при наличии муниципальных квартир с полной инфраструктурой кто поедет жить в «человейник» в чистом поле, за который ближайшие лет 20 придётся отдавать банку половину зарплаты. Не говоря уже о том, что государственные квартиры строились бы во всех регионах страны, а не только в коммерчески выгодных Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Но такая модель поставит крест на сверхприбылях девелоперов и банкиров. В условиях конкурентного рынка застройщики уже не дерзнут называть свою 20–30-процентную маржу работой на «грани рентабельности».